重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）渝高法民提字第00223号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆庆业物业管理有限公司。

法定代表人：王中毅，公司董事长。

委托代理人：廖贵萍。

委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：付恩明。

委托代理人：王明生，重庆星空律师事务所律师。

重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与付恩明物业服务合同纠纷一案，前由重庆市武隆县人民法院（以下简称武隆法院）于2010年11月30日作出（2010）武法民初字第01494号民事判决。庆业公司不服提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2011年4月8日作出（2011）渝三中法民终字第297号民事判决，已发生法律效力。庆业公司仍不服，向本院申请再审。本院于2013年6月8日作出（2013）渝高法民申字第00293号民事裁定，提审本案。本院按照审判监督程序，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭审理本案，申请人庆业公司的委托代理人廖贵萍、李永建，被申请人付恩明的委托代理人王明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院经再审审理查明：武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区（以下简称五龙城小区）共有5个组团，在建时建设单位指定庆业公司进行物业服务。2008年5月30日，庆业公司与付恩明签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务事项、质量、费用等，其中物业服务费标准为：电梯房0.5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。庆业公司实际进驻小区进行了物业服务。

2009年9月25日，该小区成立业委会，经武隆县房地产管理中心武隆物会备（2009）第005号备案，名为武隆县世纪五龙城业主委员会（以下简称五龙城业委会）。2009年10月10日五龙城业委会具函通知庆业公司解除与其签订的《前期物业服务合同》，同月19日与武隆县德信物业管理有限责任公司（以下简称德信公司）签订物业服务合同。德信公司同年12月3日进驻小区，2010年8月7日退场。

2010年8月28日，武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会，重新选聘物业公司。庆业公司等5个物业公司参加竞标，最终由重庆巨轮物业管理有限责任公司中标，该公司服务三个月撤出。庆业公司未能中标，但一直未退出该小区。现该小区1-3组团的物业服务工作由庆业公司负责。

2010年9月，庆业公司起诉要求判令付恩明立即支付2009年11月至2010年10月间垫付的水电费、物业服务费（含电梯费，以下同）及违约金共计3301.99元。

再审中查明：2011年9月6日，武隆县国土房管局作出武隆国土房管发（2011）106号文件决定，撤销五龙城业委会备案。原因是：1、2009年9月的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意；2、部分业委会成员不具备该小区业主身份；3、该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。

另查明，德信公司曾于2010年2月起诉要求确认与五龙城业委会物业服务合同有效，武隆法院以（2010）武法民初字第380号民事判决予以支持。该业委会备案被撤销后，检察机关提出抗诉，武隆法院再审该案时查明，德信公司于2012年7月19日被工商部门核准注销，遂裁定该案终结诉讼。另外，德信公司当年退出小区后，于2010年12月再次起诉该业委会要求赔偿已支付的聘用人工工资173160元。武隆法院以（2011）武法民初字第00042号民事判决予以支持。

再审中，庆业公司表示放弃对违约金的追索。付恩明对庆业公司一审提交的《前期物业服务合同》、《五龙城物业服务收费试行标准》等均无异议，双方确认该时段所欠物业服务费金额为1420.8元。

对于本案，重庆市武隆县人民法院一审认为，五龙城小区2009年9月产生的五龙城业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定，业委会与德信公司物业服务合同生效之日起，庆业公司与付恩明等的前期物业服务合同自然终止，庆业公司应该退场但坚持不退场，在未中标的情况下仍不退场，由此所造成的损失应自行承担。庆业公司要求付恩明支付物业服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间，庆业公司垫付水电气、公摊等费用，属无因管理关系，应由付恩明承担，付恩明对金额无异议并愿意承担，故对庆业公司该诉请予以支持。判决：一、由付恩明在判决生效后一次性支付重庆庆业物业管理有限公司为其垫付的水电气费118元，公摊费100.5元，共计218.5元；二、驳回重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由付恩明负担。

重庆市第三中级人民法院二审认为，二审中查明武隆法院（2010）武法民初字第380号民事判决确认了该业委会与德信公司物业服务合同的效力，故该合同生效之日起前期物业服务合同已终止。此后庆业公司应退场而未退场，其损失应自行承担。由此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆庆业物业管理有限公司负担。

庆业公司申请再审的主要理由：1、该小区一直由庆业公司服务，德信公司未提供服务，原审对此认定有误；2、武隆国土房管局已撤销该业委会备案，证明业委会成立不合法，业委会与德信公司的物业服务合同不合法，武隆法院（2010）武法民初字第380号判决进入再审后，裁定终结诉讼。请求撤销原判，支持其一审诉请。

被申请人付恩明答辩：1、2009年五龙城业委会成立有备案登记，五龙城业委会与德信公司签订物业服务合同后，业主与庆业公司的前期物业服务合同自然终止；2、庆业公司应举证证明其进行了物业服务及其收费标准；3、诉请时间段的物业服务费已交给德信公司。要求维持原判。

本院认为，本案的焦点是五龙城业委会合法备案登记被撤销，其与德信公司签订的物业服务合同是否有效？庆业公司诉请时段的物业服务费是否应予以主张？

2011年，五龙城业委会被撤销备案，表明其民事法律主体资格自始不合法，其与德信公司所签订的物业服务合同自始不具有法律效力；且2010年8月后该合同实际也未继续履行。庆业公司作为前期物业服务企业进驻五龙城小区有合法依据，虽然因新聘物业公司而与五龙城业委会、业主发生分歧，但因五龙城业委会与德信公司物业服务合同无效，庆业公司在2009年11月至2010年10月间并未退场，仍对小区有实际服务，与各业主之间的民事权利义务关系仍然存在，物业服务费也是按照当地物业服务收费标准计算的，其追索该段时间的物业服务费请求应予支持。本案再审期间，庆业公司明确放弃违约金追索，系对自己权利的处置，应予准许。付恩明辩称庆业公司服务质量差，但未提供足以证明庆业公司有不符合《前期物业服务合同》服务质量约定的事实证据，本院对其辩解理由不予采纳。

综上，本案因新证据出现而导致原审认定事实错误，依法应予以纠正；庆业公司申请再审理由部分成立，应予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民终字第297号民事判决。

二、维持重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01494号民事判决第一项，即“由付恩明支付重庆庆业物业管理有限公司为其垫付的水电气费118元，公摊费100.5元，共计218.5元”。

三、撤销重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01494号民事判决第二项，即“驳回重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求”。

四、由付恩明在本判决生效后十日内向重庆庆业物业管理有限公司一次性支付2009年11月至2010年10月所欠的物业服务费（含电梯费）1420.8元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费25元，由付恩明负担；二审案件受理费50元，由重庆庆业物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　边建国

审判员　　张　超

审判员　　刘　志

二〇一三年十二月十九日

书记员　　张　夏