长久以来，物业维修资金的筹集、监管、使用、增值“四难”问题在我省普遍存在，特别是在老旧小区资金筹集、商品房资金使用等方面，问题还相对突出。至今年3月底，全省物业维修资金累计归集总额329亿元，累计使用约7.8亿元，使用率仅2.4%，更多资金“沉睡”在账户上。
既要提升使用效率，也要充分保障资金安全。经省政府同意，省住房和城乡建设厅、省财政厅近日联合出台了《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。针对一些新提法、新举措，省住建厅房产处处长何小兵作了解读。
针对“筹集难”解决三大难题
【现象】长沙市于2009年11月起全面实行物业维修资金的业主自存自缴模式，取消原开发建设单位代收代缴方式，目前全市拥有400余个银行自缴网点。
【解读】《暂行办法》对于新、老商品房的物业维修资金筹集问题，均作出详细规定，解决了三大难题。一是规范交存时间。在建销售的商品房，在办理商品房预售合同备案前交存；已建成的商品房，在申请竣工验收前由开发建设单位交存。二是加强物业维修资金续交和补建，规定物业维修资金余额不足首期交存额30%的应当续交，未建立物业维修资金的物业应当补建，并规定了续交、补建方式以及未及时足额交存的相关处置。三是明确交存比例。新建商品房按建筑面积每平方米5%至8%交存，售后公房以售房款为标准，多层不低于20%，高层不低于30%。
增加表决方式破解“双2/3”难题
【现象】屋顶漏水、过了保修期的电梯闹脾气……这些都是物业维修资金的使用范围，但动用这笔资金必须过“双2/3”业主签名这一关。
【解读】按照物权法规定，动用物业维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。从实际看，“双2/3”操作起来比较困难，部分业主参与公共事务的积极性不高，还有部分业主不在当地居住，难以书面签字表决。
《暂行办法》提出的破解思路是，在“双2/3”的常规表决方式外，增加异议表决方式。即，占总建筑面积1/3以下且占总人数1/3以下的业主无反对意见，视为表决通过。
对应急维修可“特事特办”
【现象】各地都在为物业维修资金的使用松绑。如北京市规定，如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时，无需2/3业主同意，物业维修资金最快时间48小时到账，但应事前告知业主。
【解读】《暂行办法》此次明确，对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全需要立即维修的5种紧急情况，采取事前不用表决、事后公示的应急程序，并对应急维修的组织、公示、成本核算等事项做出了详细规定。
这5种紧急情况包括：一、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；二、消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况；三、电梯故障；四、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；五、其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。
对多个计划维修项目可“批量”表决
【现象】在一次投票表决一个维修项目的传统使用方式下，物业维修资金的申请使用程序较为繁琐，少则一个月，多则三四个月、半年不等。
【解读】《暂行办法》提出，对可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等情形，可以采取一次投票集中表决多个计划维修项目的“计划使用”方式，简化程序，提高效率。当然，单项物业维修和更新、改造项目费用必须在3万元以下。
《暂行办法》要求，计划使用项目必须纳入物业维修资金使用计划（由业主委员会或物业公司编制），经业主大会一次性表决同意，并报管理机构备案。而一次性表决的物业维修资金使用计划有效期限不超过5年，有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业维修资金交存总额的5%。
业主大会可自行管理物业维修资金
【现象】2015年9月，长沙市住建委开始在水云间小区和鸿景雅苑小区试点，将物业维修资金划转业主大会管理使用。
【解读】《暂行办法》此次规定，业主大会成立后，可由业主大会向管理部门备案，自行管理维修资金，并对自行管理的相关事项做了细致全面、操作性强的规定。
物业维修资金应当建立公示和查询制度，每年至少向全体业主公布一次。对业主大会自行管理物业维修资金的，由业主委员会或者其委托的账目管理单位负责公布。
物业维修资金的使用情况应按年度接受会计中介审计，会计师事务所由主管部门通过政府采购统一选取，并及时对外进行公示。
物业维修资金也要保值增值
【现象】广州市多次调整物业维修资金增值利率，将原来的活期存款利率调整为两年定期存款利率，2015年初的利率已经达到4.2%。
【解读】《暂行办法》着眼于物业维修资金的保值增值，提出省住建厅将会同省财政厅、人民银行长沙中心支行制定具体办法，规范物业维修资金专户管理银行的选定，加强对银行服务质量的考核。同时，规定可将物业维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
