江苏省高级人民法院
（2014）苏审三民申字第0687号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国石油宁夏化工厂。住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路1338号。
法定代表人：雍瑞生，该厂厂长。
委托代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏夫子庙大世界商贸有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区贡院街188号。
法定代表人：王勇，该公司董事长。
委托代理人：胡志丹，江苏衡鼎律师事务所律师。
再审申请人中国石油宁夏化工厂（以下简称宁夏化工厂）因与被申请人江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第153号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宁夏化工厂申请再审称：1、一、二审法院以宁夏化工厂是否获得涉案房屋收益，作为宁夏化工厂应承担物业管理费的判定标准错误。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此可见，业主支付物业服务费用起算时间界限以房产实际交付为时间点，房产交付之前的物业费用由建设单位承担，交付之后才由物业买受人承担。本案中，宁夏化工厂虽于2002年3月28日通过拍卖买受涉案房产，2002年4月15日经上海市第二中级人民法院裁定涉案房产归宁夏化工厂所有，并于2006年7月取得涉案房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。但宁夏化工厂实际于2011年5月31日才通过法院的强制执行程序才收回了涉案房产。涉案房屋一直未在宁夏化工厂的占有控制之中，物业费用不应由宁夏化工厂承担。2、2004年4月1日至2011年7月1日一直由优丽风公司实际使用涉案房产，且是被涉案房产原产权人江苏省苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）明知房屋已归宁夏化工厂所有的情况下，交给优丽风公司使用的。本案物业费应按照"谁使用谁承担"的原则来承担，而不应由宁夏化工厂承担。3、2003年年底苏京公司即擅自将涉案房屋出租给优丽风公司使用，大世界公司在优丽风公司实际使用期间不收取不主张物业管理费，而在时隔8年之后才向宁夏化工厂主张物业管理费，超过了法定诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法再审。
大世界公司答辩称：宁夏化工厂虽然于2011年5月31日才拿到涉案房屋钥匙，但已经通过诉讼取得了2004年4月1日-2010年9月30日的租金，既已享受了作为业主的利益，就理应承担作为业主应负的物业管理费。大世界公司选择起诉宁夏化工厂主张物业管理费符合法律规定。请求驳回宁夏化工厂的再审申请。
本院经审查查明：夫子庙大世界商厦第五层房产原系苏京公司建设并所有，宁夏化工厂于2002年3月28日通过拍卖买受该房产（当时为在建工程），上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定该房产归宁夏化工厂所有，宁夏化工厂通过法院的执行程序于2006年7月取得了南京市秦淮区贡院街188号（原地址为瞻园路68号）第五层建筑面积2167.68平方米的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。而苏京公司在明知房屋已归宁夏化工厂所有的情况下，于2003年底将房屋交给优丽风公司装修使用。之后，宁夏化工厂与苏京公司、优丽风公司之间就房屋返还以及损失赔偿等事由发生多起诉讼，最终苏京公司赔偿了自2004年4月1日至2010年9月30日占用宁夏化工厂房屋期间的经济损失，宁夏化工厂于2011年5月23日收回了涉案房产。
大世界公司系根据苏京公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，依据与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日，南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）7.5元。2006年12月21日，南京市秦淮区物价局对苏京公司调整夫子庙大世界商业城物业管理收费标准的请示批复为"实行市场调节价，自主定价"。在宁夏化工厂收回房屋后，大世界公司即以宁夏化工厂已收取了自2004年4月1日以来的租金收益为由，要求宁夏化工厂按其自主定价确定的每月每平方米25元的标准支付此期间的物业管理费。
2012年，大世界公司向江苏省南京市秦淮区人民法院提起本案诉讼，要求宁夏化工厂支付2004年4月1日-2011年7月1日物业管理费4733952.75元。该院一审判决宁夏化工厂按7.5元每月每平米的标准给付大世界公司2004年4月1日-2011年7月1日物业管理费1414411.20元。大世界公司、宁夏化工厂均不服该一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院二审判决驳回上诉，维持原判。宁夏化工厂仍不服，向本院申请再审。
本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，不论业主是有偿还是无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业服务费用的支付都负有不能推卸的责任。本案中，宁夏化工厂通过司法拍卖买受该房产，系该房产的业主，尽管当时未取得对涉案房产的实际控制，但其业主的身份不以是否实际控制为转移。更何况，宁夏化工厂已通过诉讼获得了自2004年4月1日至2010年9月30日苏京公司占有使用该房屋期间给宁夏化工厂造成的经济损失，该经济损失即系当时当地同类房屋的租金损失。一、二审法院判决宁夏化工厂支付涉案房屋物业服务费用既符合法律规定，也符合权利义务相一致原则。宁夏化工厂在本案中即向大世界公司主张物业服务费用应按照"谁使用谁承担"的原则处理，不能成立。
关于宁夏化工厂以《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳为依据，主张本案物业服务费用应由苏京公司承担的问题。本院认为，宁夏化工厂已通过诉讼获得了自2004年4月1日至2010年9月30日苏京公司占有使用该房屋期间给宁夏化工厂造成的经济损失，该经济损失即系当时当地同类房屋的租金损失。在宁夏化工厂已实际享受物业买受人的收益以后，仍以物业未交付为由，主张涉案物业服务费用应由建设单位苏京公司交纳，依据不足。
关于宁夏化工厂申请再审时所提的时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定："当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。"经审查，宁夏化工厂在一审期间未提诉讼时效抗辩，虽在二审开庭过程中提出了诉讼时效抗辩，但并非基于新的证据。故对其诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上，宁夏化工厂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回中国石油宁夏化工厂的再审申请。
审 判 长 王 蔚
审 判 员 邰虓颖
代理审判员 施建红
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 张敏慧
