业主以种种理由不交物业费，

在近几年的物业纠纷中渐渐多起来了。

以何种理由不交？

自然是公说公有理婆说婆有理，

多数业主抱怨物业服务不到位，

然而这必然会进入一个恶性循环，

越是不交物业费，

物业服务质量就越差

业主和物业的矛盾就越来越大。

如何解决这一恶性循环的矛盾？

还得调解员来帮忙。

报送法院 | 浙江省长兴县人民法院

纠纷类型 | 物业服务合同纠纷

调解用时 | 平均2天一件纠纷

关键词 | 拖欠物业费/在线调解

原告 | 长兴某物业公司

被告 | 陈某等22户业主

纠纷情况：

长兴某物业公司起诉阳光花园小区业主陈某拖欠2011年05月至2016年4月期间物业费7070元未予缴纳。

物业公司起诉了被告共计22户业主，事实理由基本相同，由于拖欠物业费的时间不等，诉请金额从3000多元，到2万多元不等，22个案件的总诉讼标的额约为20多万元。

物业公司要求业主：

1、立即交纳物业服务费7070元、能耗费316元并支付逾期付款违约金2000元，合计人民币9386元； 

2、承担全部诉讼费用。

调解员王心成在平台上受理案件之后，对案件材料做了详细研究，结合案情和自己处理物业合同纠纷的经验，明确了调解思路。

受理案件第二天，调解员王心成使用平台电话先与原告长兴某物业公司的律师做了初次沟通，听取了律师对案件的整体介绍和原告的想法。王调解员在沟通时表达了几点：1.依据合同，按时足额缴纳物业费是业主们的义务；2.业主们既然在这个小区买房居住，都有正常工作和家庭，拖欠这么久物业费肯定不是毫无理由的；3.物业公司和业主要长期相处，还有很长的路要走，能够保持关系和谐很重要。为切入点，引导原告换位思考。原告最终提出可以放弃能耗费和违约金的要求，只要求业主支付拖欠的物业费。

调解员又通过平台电话与陈某进行了沟通，了解到陈某拖欠物业费的原因，是其对于物业服务的不满，并非故意拖欠。作为业主，希望能有渠道与物业公司沟通，也希望物业公司能有所改善。调解员耐心听陈某诉说了对物业公司服务的意见，并确保转达。物业公司也表示了愿意与业主配合，做好服务工作的决心。

通过几次电话沟通，双方达成了协议。

协议内容：

业主陈某按照合同约定交纳了拖欠的物业费7070元；

本次纠纷就此了结，物业公司不再就本纠纷向业主陈某主张权利。

结果：

王调解员针对每一户业主的不同情况，分别与22户业主进行电话沟通，促使达成调解协议。在22件纠纷中，有18户业主按照合同约定的数额缴纳了拖欠的物业费。

第三方点评：

1. 对症下药

面对22户业主，调解员深知不能一刀切对待，每个人都有自己的性格，家家有自己的难处和考虑，因此调解员在与每一位业主沟通之前都认真研究了业主的资料，综合考虑了年龄、文化程度、职业等因素，确定沟通方式，甚至讲普通话还是方言都是事先计划的。只为了能够事先与当事人的更好沟通。

2. 挖掘真实需求

拒交物业费只是纠纷的表象，调解员在了解纠纷情况过程中清楚认识到双方的冲突不在于物业费，业主也并非无力负担物业费，那么真正的利益冲突一定还隐藏在立场之后，于是分别与当事人沟通，深入了解当事人各自的真实需求，成为本次调解成功的重要前提。

3. 引导换位思考

调解员引导双方了解了自己的真实需求之后，又通过换位思考的方式，鼓励当事人从对方角度考虑，看清处境，衡量解决方案，结合己方需求，创造出最适合纠纷解决的方案。